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精英家园租房 婚前购房婚后办房产证│第二套房怎么界

精英家园租房 婚前购房婚后办房产证│第二套房怎么界定

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  很多人买婚房之前是一方出资,由于时间的限制,很多拖到婚后才办理产证,那么这种情况房子该是谁的呢?还有一部分人婚前自己的房子没有及时办理产证,婚后再办理时变成了二套房,还得交契税?办产证还真是们学问,我们一起来看看。

  一、婚前购卖的房屋,婚后房产证才拿到,离婚时按夫妻共同财产分割?

  1、婚后完成产权登记,那么,属于购房人婚后取得的物权,是否属于夫妻共同财产呢?个人认为,属于购房人个人财产而不是夫妻共同财产,诚然,购房人对所购房屋的产权确实是在婚后发生效力的,但是,这种登记应当理解为对购房人婚前个人财产的公示和确认,因为,购房人用以购房的款项不是婚后取得,亦即,该部分价值并非购房人婚后所创造或新增收入。

  2、婚前购房并支付全款,购房人已经完成了购房所应负担的全部义务,产权登记及房产证办法是开发商和行政机关的义务,不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利,这也是公平原则最起码的要求。注意,如果购房人将产权登记在双方(共有)名下,本人认为可以视为赠与,则转化为共同财产。

  3、婚前购房婚后共同还贷

  (1)产权证征集在个人名下:一方婚前支付部分房款,其余的是办理按揭,婚后取得房产证 如果产权证登记在购房人个人名下,则应当具体分析婚前婚后所支付房款的比例,如果婚前已经支付了大部分房款,那么,产权应当判给购房人,但是,婚后所支付房款以及增值部分应当平均分割;如果婚前支付房款相对较少,那么,在判决产权共有的同时,按照各自的出资比例(购房人出资=婚前个人出资 婚后共同出资的一半)分割房产份额。

  (2)产权证登记在双方名下:如果房产证登记在双方名下,则按夫妻共有财产处理,分割时,平均分割的同时,适当考虑购房人婚前出资部分利益。注意,婚后购房人以个人收入还贷,同样视为共同还贷。 《婚姻法》第十八条规定:夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。一方婚前签订购房合同且支付首期房款,至于婚后是否存在共同还款行为、产权证是否系婚后得到对房屋的产权归属没有影响。婚后存在共同还款行为的,属于只是用夫妻共同财产偿还个人债务的情况,是一种债权债务关系,不能认定房屋为夫妻共同财产。但在离婚时取得房产证的一方有义务对对方进行适当合理的补偿。

  二、婚前买房未办理产证,婚后又有一套房,属于二套房?

  第几套房,按办房产证时为准。根据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》第一条,“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定”,由于小周家庭成员即丈夫的名下已经有一套住房,因此,虽然个人买房的时候属于第一套房,但现在婚后在已有夫妻房产的名下再办房产证时,第一套房就变身为第二套房了。税务机关一般是按办理房产证时为准,按第二套房收取契税。

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